Ett lokalhyresavtal är ett avtal mellan hyresvärd och hyresgäst avseende uthyrning av en lokal för kommersiell verksamhet. Till skillnad från bostadshyra har parterna större avtalsfrihet vid lokalhyra.

Lokalhyresrätt regleras i 12 kapitlet jordabalken (hyreslagen) men med färre tvingande regler än för bostäder. Detta ger utrymme för individuellt utformade avtal.

Vanliga typer av lokaler inkluderar kontor, butiker, lager, verkstäder och restauranger.

Lokalhyresgäster har så kallat indirekt besittningsskydd, vilket skiljer sig från bostadshyresgästers direkta besittningsskydd.

Vad innebär indirekt besittningsskydd?

• Hyresgästen har inte automatisk rätt att bo kvar

• Vid obefogad uppsägning kan hyresgästen kräva skadestånd

• Skadeståndet kan motsvara en årshyra eller mer

Undantag från besittningsskyddet:

• Hyresgästen har förverkat hyresrätten

• Huset ska rivas eller byggas om väsentligt

• Hyresvärden har befogad anledning att säga upp

Besittningsskyddet kan avtalas bort i en separat handling som godkänns av hyresnämnden.

Ett genomarbetat lokalhyresavtal bör reglera:

• Lokalens adress och storlek

• Hyrans storlek och indexering

• Vad som ingår (värme, el, vatten, städning)

• Hyrestid och uppsägningstid

• Tillåten verksamhet

• Rätt till ändring av lokalen

• Underhållsansvar

• Överlåtelse och andrahandsuthyrning

• Skylt- och marknadsföringsrättigheter

• Försäkringskrav

• Villkor vid avflyttning

Standardformulär finns men bör alltid anpassas efter den specifika situationen.

Hyran för lokaler förhandlas fritt mellan parterna.

Vanliga hyresmodeller:

• Fast hyra med årlig indexuppräkning

• Omsättningsbaserad hyra (vanligt i detaljhandel)

• Kombination av bashyra och omsättningstillägg

Indexering:

Vanligen kopplas hyran till konsumentprisindex (KPI). Klausulen bör ange basår, index och tidpunkt för justering.

Tillägg:

Utöver bashyran kan tillkomma kostnader för el, värme, vatten, fastighetsskatt och driftkostnader.

Ansvarsfördelningen för underhåll är central i lokalhyresavtal.

Hyresvärdens ansvar (om inte annat avtalats):

• Fasadens och yttertakets skick

• Stamledningar för vatten och avlopp

• Gemensamma utrymmen

Hyresgästens ansvar (ofta avtalat):

• Inre underhåll och målning

• Golv och innertak

• Installationer som hyresgästen tillfört

Ombyggnad:

Väsentliga ändringar kräver normalt hyresvärdens godkännande. Avtalet bör reglera vad som händer med ombyggnationer vid avflyttning.

Lokalhyresavtal har specifika regler för uppsägning:

Hyrestid:

• Bestämd tid: Löper automatiskt till slutet om ingen säger upp

• Tillsvidare: Kan sägas upp med uppsägningstid (minst 9 månader)

Uppsägning för villkorsändring:

Hyresvärden kan säga upp för att omförhandla villkoren. Parterna har då möjlighet att förhandla eller låta hyresnämnden medla.

Formkrav:

Uppsägning ska vara skriftlig och delges motparten. Felaktig uppsägning kan vara ogiltig.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke.

Överlåtelse vid verksamhetsöverlåtelse:

Om hyresgästen säljer sin rörelse har denne rätt att överlåta hyresrätten om hyresvärden skäligen kan godta den nye hyresgästen.

Andrahandsuthyrning:

Kräver hyresvärdens samtycke. Om samtycke vägras utan skälig anledning kan hyresnämnden ge tillstånd.

Avtalsreglering:

Lokalhyresavtal bör tydligt ange under vilka förutsättningar överlåtelse och andrahandsuthyrning accepteras.

Blank Law har bred erfarenhet av lokalhyresavtal för både hyresvärdar och hyresgäster:

Vi hjälper dig att:

• Upprätta nya lokalhyresavtal

• Granska och förhandla befintliga avtal

• Hantera uppsägningar och villkorsändringar

• Företräda dig i hyresnämnden

• Lösa tvister kring hyresförhållanden

Vår approach:

• Praktisk rådgivning med fokus på lösningar

• Förståelse för kommersiella fastigheter

• Kostnadseffektiv hantering

Kontakta oss för en kostnadsfri första bedömning.